미국 월급쟁이의 재테크 - Property tax (재산세) 알고나 내자

플로리다에서 11월은 Property tax 고지서가 발부되는 달입니다.

Property tax 를 번역하면 '재산세'라고 하는데, '부동산세'나 '주택세'가 더 맞는 의미가 아닐까 개인적으로 생각합니다.

 

어쨌든 미국에서 집을 소유하고 있으면 매년 재산세를 내야 합니다.

미국의 property tax, 주택세는 연방정부에 내는 federal tax 가 아니라 각 지역 정부(local government)에서 부과하는 세금입니다. 

플로리다에서도 주(state) 정부가 아닌 각 카운티(county)에서 이 property tax를 부과하고 수금하고 있습니다

아마 대부분의 다른 주에서도 property tax는 county 나 ctiy tax 인 것으로 알고 있습니다.

 

11월 1일에 바로 발송되기 때문에 11월 3일에 고지서가 집에 도착했네요.

이 property tax(주택세)를 줄이거나 아낄 수 있는 방법은 많이 없지만, 일단 property tax 가 어떻게 계산되는지, 내 집값에 비해 얼마나 내야 하는지 이해라도 하고 세금을 내자 싶어서 알아보았습니다.

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플로리다 각 카운티마다 세금에 대한 모든 것을 관장하는 County Tax Collector's Office 가 있으며, 이 기관의 수장인 Couny Tax Collector 는 4년마다 선거에 의해 선출되는 선거직입니다.

 

미국 중간 선거가 다가오네요 - 우편 투표 용지가 도착했습니다.

그러고 보니 다음 주 화요일이 선거일이네요, 저는 우편으로 미리 보냈습니다.

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사실 11월에 고지서를 보내기 전에, 9월에 미리 예상 명세서(Notice of Proposed Property Taxes)를 메일로 보내줍니다.

작년의 세금 정보와 올해 country의 예산에 변화가 없을 경우, 또 상정된 예산이 통과될 경우의  property tax 를 비교하여 보여줍니다.

(뒷면에는 이 세금으로 예산을 세우고 집행하는 카운티 정부와 각 세금 부과 단체, 즉 각 city 나 도서관, 지역 교육청, 지역 경찰청, 도로국 등의 예산에 대한 청문회 일정을 빼곡히 알려주고 있습니다)

 

이 property tax 금액을 결정하는 요소는 3가지가 있습니다.

Property 의 Assessed value(공시가), Total millage(세율), Exemption (면제)입니다 

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Home Value

이 명세서를 보면 Property Appraiser Value Information 이 있습니다.

집의 Market value 와 Assessed value, Taxable value 를 볼 수 있습니다.

 

Market value 는 1월 1일 기준으로 카운티의 Property Appraiser 가 평가한 시장 가치입니다. 

작년의 Market value  정보도 있는데, 작년과 비교해보면 세 집이 각 0%, 24%, 32% 가 올랐네요.

작년과 올해 초에 부동산 시장이 많이 오른 것은 맞는 것 같습니다.

 

Assessed Value 는 카운티가 정한 공시가인데 그 기준은 모르겠습니다.

같은 카운티에 있는 두 집 모두 공통적으로 Market value 의 77.6% 정도로 책정되어 있네요. 다른 카운티에 있는 집은 93.17% 로 책정되어 있습니다.

 

최종 세금의 기준이 되는 Taxable value 는 이 Assessed value 에서 Exemption 을 제외한 금액입니다.

 

집에 대한 Market value (올해 1월 1일 기준) 나 Exemption 에 이의가 있는 경우에는 County Property Appraiser 에게 문의할 수 있습니다.

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Millage Rate

적용되는 Millage rate(재산세 세율)은 각 주마다, 카운티마다 다릅니다.

 

Taxing authrotity 에는 county, city, library, school, water management 등이 있고, 각 단체에서 부과하는 millage 세율의 합이 최종 Millage rate(재산세 세율)이 됩니다.

 

예를 들어 제가 사는 카운티의 올해 최종 millage rate 은 18.6659 입니다.

Gainesville (게인즈빌)이 속한 카운티는 좀 더 높아서 21.4793 입니다.

 

즉, 집의 taxable value 의 1.86659 % 와 2.14793 % 를 올해 property tax 로 내야 한다는 뜻입니다.

 

다른 주에서 이사 오신 한국분들의 말씀을 들어보면 플로리다의 Property tax 가 적어서 좋다고 하시는데, 주택 가격이 낮아서 그런 것인지 세율이 낮아서 그런 것인지는 모르겠습니다. 

 

아래에 각 주의 property tax rate 과 Median Home Value 에 대한 표와 링크를 추가했습니다.

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Exemption

Exemption 은 세금 부과의 예외 조항을 말합니다. 

보통 Homestead Tax exemption 이라고 부르는 이 제도는 재산세의 일정 부분을 면제해주는 것입니다.

 

거주하고 있는 카운티의 Homestead Tax exemption 기준을 확인하여 해당되는 부분이 있으면 직접 신청하여 property tax (재산세)를 줄일 수 있습니다. 

 

제 경우는 미국에 와서 얼마 되지 않아 첫 집을 사서 거주했는데, 실거주 주택 1 채에 대해서 Exemption 해준다는 것을 몰라서 몇 년 동안 Exemption 을 받지 못했던 경험도 있습니다.

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Due Date

11월 1일에 발송된 Property tax 의 납부 기한은 다음 해 3월 말까지이며, 처음 30일 이내에 납부 시에는 4% 할인, 12월 이내에는 3% 할인, 1월에는 2%, 2월에는 1% 할인율이 적용되며 3월에는 할인이 없습니다.

그리고 납부 기한이 지난 4월 1일부터는 최소 3% 의 벌금이 부과된다고 합니다. 

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Installment

주택 모기지 론(mortgage loan) 이 있을 경우에는,  보통 매월 페이먼트에 이 property tax 와 home insurance 가 포함되어 있고,  모기지 회사가 직접 납부를 하기 때문에 신경 쓸 일이 없습니다.

하지만 모기지를 모두 갚아 pay-off 된 경우에는 1년에 한 번 직접 property tax 를 내야 하므로 미리 준비하지 않으면 목돈이 부담이 될 수밖에 없습니다. 

 

그래서, 혹시 installment (분납) 프로그램이 있나 알아보았습니다.

해당 연도의 property tax 를 6월, 9월, 12월, 그리고 다음 해 3월 말까지 4번에 나누어서 낼 수 있게 되어있네요.

각각 6%, 4.5%, 3% 그리고 0% 의 할인을 받게 됩니다.

이 분납 프로그램을 이용하기 원하면 4월 30일까지 신청을 해야 한다고 합니다.

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Property taxes by State (각 주별 재산세)

 

https://www.bankrate.com/real-estate/property-tax-by-state/

 

아래는 각 주별로 평균 property taxes rate 을 보여주는 표입니다.

또한 2022년 2분기 주택의 중앙값 (Median value)과 그에 대한 세액을 보여주며, 미국 전국 주택 중앙값 ($440,300)을 기준으로 할 경우의 세액과 비교하고 있습니다. 

*as of Q2 2022 Sources: Roofstock.com, Zillow Home Values Index, FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis)
State	Average State Tax Rate	Median Home Value	Annual Tax on Median Value Home in State	Annual Tax on Median Value Home in U.S. ($440,300)*
Alabama	0.41%	$209,000	$857	$1,805
Alaska	1.19%	$345,741	$4,114	$5,240
Arizona	0.66%	$451,099	$2,977	$2,906
Arkansas	0.62%	$180,282	$1,118	$2,730
California	0.76%	$792,787	$6,025	$3,346
Colorado	0.51%	$593,502	$3,027	$2,246
Connecticut	2.14%	$383,934	$8,216	$9,422
Delaware	0.57%	$358,080	$2,041	$2,510
District of Columbia	0.56%	$811,792	$4,546	$2,466
Florida	0.89%	$423,929	$3,773	$3,919
Georgia	0.92%	$322,949	$2,971	$4,051
Hawaii	0.28%	$1,055,488	$2,955	$1,233
Idaho	0.69%	$468,858	$3,235	$3,038
Illinois	2.27%	$270,237	$6,134	$9,995
Indiana	0.85%	$223,194	$1,897	$3,743
Iowa	1.57%	$194,962	$3,061	$6,913
Kansas	1.41%	$209,278	$2,951	$6,208
Kentucky	0.86%	$200,423	$1,724	$3,787
Louisiana	0.55%	$217,296	$1,195	$2,422
Maine	1.36%	$362,346	$4,928	$5,988
Maryland	1.09%	$416,491	$4,540	$4,799
Massachusetts	1.23%	$607,274	$7,469	$5,416
Michigan	1.54%	$234,217	$3,607	$6,781
Minnesota	1.12%	$337,891	$3,784	$4,931
Mississippi	0.81%	$168,039	$1,361	$3,566
Missouri	0.97%	$232,983	$2,260	$4,271
Montana	0.84%	$457,014	$3,839	$3,699
Nebraska	1.73%	$240,540	$4,161	$7,617
Nevada	0.60%	$477,693	$2,866	$2,642
New Hampshire	2.18%	$455,286	$9,925	$9,599
New Jersey	2.49%	$484,393	$12,061	$10,963
New Mexico	0.80%	$299,214	$2,394	$3,522
New York	1.72%	$379,307	$6,524	$7,573
North Carolina	0.84%	$326,383	$2,742	$3,699
North Dakota	0.98%	$284,545	$2,789	$4,315
Ohio	1.56%	$215,306	$3,359	$6,869
Oklahoma	0.90%	$184,901	$1,664	$3,963
Oregon	0.97%	$525,191	$5,094	$4,271
Pennsylvania	1.58%	$269,306	$4,255	$6,957
Rhode Island	1.63%	$446,155	$7,272	$7,177
South Carolina	0.57%	$299,604	$1,708	$2,510
South Dakota	1.31%	$296,908	$3,889	$5,768
Tennessee	0.71%	$304,074	$2,159	$3,126
Texas	1.80%	$316,247	$5,692	$7,925
Utah	0.63%	$595,922	$3,754	$2,774
Vermont	1.90%	$367,290	$6,979	$8,366
Virginia	0.82%	$382,825	$3,139	$3,610
Washington	0.98%	$628,988	$6,164	$4,315
West Virginia	0.58%	$140,027	$812	$2,554
Wisconsin	1.858%	$267,991	$4,979	$8,181
Wyoming	0.61%	$324,707	$1,981	$2,686

 

각 주의 property tax rate 을 순서대로 나열한 곳도 있습니다.

https://www.rocketmortgage.com/learn/property-taxes-by-state

하와이가 가장 낮고 뉴저지가 가장 높네요, 플로리다는 24번째입니다.

Property Taxes By State: Highest To Lowest

 

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Property tax 는 각 주마다, 카운티마다, 개인마다 많은 차이가 있겠지만, 한 번쯤은 property tax bill 을 자세히 보시면서 exmeption 받을 수 있는 사항은 없는지, 할인받거나 분납할 수 있는 방법은 있는지 알아보는 것도 좋겠습니다.

그리고 이주나 은퇴를 계획할 때도 Property tax 부분도 고려해볼 수도 있을 것 같습니다.